[PAYANT] Immobilier : pourquoi il faut acheter dans les belles villes secondaires

Le marché immobilier est en pleine recomposition en France, avec un exil discret mais intense des grandes métropoles vers les villes balnéaires. Dans ce malström complexe et en évolution constante, il est risqué de prendre une position, alors que la situation exige de vous, comme nous vous le suggérons depuis plus d'un an, de réorienter votre mix patrimonial vers plus de "valeurs d'usage". Nous vous récapitulons ici les conseils déjà donnés récemment : orientez-vous vers l'immobilier dans les belles villes secondaires, de préférence épargnées par les hausses récentes et dotées de secteurs historiques qui en font la valeur.

Nous vous le répétons souvent : les placements financiers deviennent des actifs de plus en plus risqués dans votre besace… À l’approche du Grand Chaos imaginé par la caste pour consolider son pouvoir, il devient vital de s’éloigner du miroir aux alouettes et de privilégier ces valeurs d’usage intangibles que ce sont les métaux précieux (les dossiers de Machabert sur ce point vous disent tout) et l’immobilier d’usage. 

Encore faut-il savoir bien choisir son immobilier, ce qui ne coule pas toujours de source. Nous vous avons plusieurs fois expliqué les quelques critères qu’il faut étudier pour décider d’investir ou pas. Nous revenons sur ce sujet aujourd’hui. 

Investir pour mettre ses biens en location ?

Certains pourraient avoir à l’esprit d’investir pour se constituer des revenus locatifs.

Autant dire que cette idée n’est pas du tout Great Reset compatible, dans la mesure où elle fait l’éloge de la petite propriété individuelle qui mite le paysage et pollue, là où le Great Reset est pour la grande appropriation par quelques géants de l’immobilier qui densifie le tissu urbain au nom de la transition écologique. Tout sera donc fait pour décourager, à l’avenir, l’acquisition immobilière, surtout s’il s’agit d’un investissement locatif. 

Rappelons ici les inconvénients de la propriété immobilière individuelle et personnelle : elle vous soumet à une montagne d’obligations administratives (nous allons y venir) et surtout fiscale, à commencer par l’intégration des revenus locatifs dans votre revenu annuel, ce qui peut vous coûter très cher en termes d’impôt. 

Dès ce premier stade, notre conseil est de ne pas investir à titre individuel dans l’immobilier, sauf si votre impôt sur le revenu des personnes physiques est faible ou nul. Privilégiez la SCI pour acheter si vous n’entrez pas dans ces critères, en vous renseignant bien sur la fiscalité elle-même peu convaincante des SCI. 

Des lois écologiques qui tuent la propriété immobilière

Par ailleurs, il faut avoir conscience que le Great Reset pousse les Etats à l’adoption de normes dissuadant les petits propriétaires de mettre leurs biens immobiliers en location.

C’est par exemple le cas de la loi Climat et Résilience d’août 2021, très bien analysée par la FNAIM, qui ajoute d’épaisses couches d’obligations à chaque vente, notamment celle d’établir un diagnostic évaluant le prix des travaux de mise en conformité écologique à réaliser pour chaque bien. En outre, les augmentations de loyer sont désormais plafonnées. 

Soyons clairs : le plafonnement des loyers est dans l’air du temps. Cette mesure limite par avance la rentabilité de votre bien, et rend les opérations toujours plus lourdes, plus coûteuses et plus lentes. Bref, la liquidité du marché est en régression constante, et le phénomène ne devrait pas s’inverser dans les prochaines années. 

Le boom des villes balnéaires

Autre mauvaise nouvelle pour les propriétaires : les stations balnéaires voient leurs prix exploser avec le boom du télétravail par temps de COVID. Rappelons qu’il existe 480 communes balnéaires en France (avec au moins 15% de résidences secondaires et une plage). 

Une étude montre que les prix y ont augmenté de 28% en 2 ans, contre 17% pour le reste du territoire national. Les hausses ont même dépassé les 30% en Nouvelle-Aquitaine et en Bretagne. 

Le prix du m2 sur la Côte d’Azur, notamment à Saint-Jean-Cap-Ferrat et à Ramatuelle, dépasse les 15.000€. Aux Portes-en-Ré, il flirte avec les 10.000€.

Un conseil donc : les bonnes affaires dans les stations balnéaires sont globalement épuisées et elles posent des problèmes pour l’avenir. Peu d’entre elles sont dotées d’un “arrière-pays” commode pour le ravitaillement général, et en cas de “collapse”, la mer risque bien d’être leur seul atout. Si votre projet est donc de vous mettre à l’abri du mauvais temps qui vient, votre zone d’atterrissage mérite d’être bien réfléchie. 

Quels critères retenir pour choisir sa destination ?

Dans cet ensemble, plusieurs critères méritent d’être posés sur la table pour bien sélectionner son investissement :

  • éviter les villes surpeuplées extrêmement dépendantes des chaînes d’approvisionnement longues, comme le sont nos grandes métropoles (dont on dit qu’elles ne peuvent tenir plus de 4 jours sans être ravitaillées), 
  • choisir un endroit où l’on se sent bien, et une maison agréable à vivre
  • choisir un lieu facile d’accès et de préférence bien relié par les transports en commun
  • penser à l’éventuelle revente future du bien, en privilégiant le “cachet” et le secteur où le bien se trouve

Concrètement, préférez un bien avec du cachet dans l’hyper-centre d’une belle sous-préfecture, à un appartement neuf (voire sur plan) dans la banlieue de Marseille ou de Nantes, même si ces communes présentent des avantages par ailleurs. 

Lorsque vous choisissez votre bien, soupesez le prix au mètre courant, en éliminant a priori les lieux sans charme où le m² dépasse les 2.500€. Cela ne signifie pas que les autres villes soient sans intérêt. Cela signifie simplement que la sous-préfecture où vous portez vos recherches possède un beau potentiel de progression. 

Quelques idées d’atterrissage

Pour illustrer notre propos, nous vous évoquons ici quelques idées d’atterrissage, comme nous l’avons déjà fait dans un passé récent. 

Par souci de respecter les bienséances, nous proposons des idées répartiers sur tout le territoire, histoire de rappeler qu’il n’existe aucun territoire maudit en France. 

  • au Nord, nous recommandons encore et toujours Abbeville, sous-préfecture de 25.000 habitants à 1h30 de Paris en train, et à 20 minutes de la mer. Abbeville compte un bâti civil d’une grande beauté et il est encore possible d’y trouver de véritables perles
  • à l’Est, je tiens Langres, sous-préfecture de 7.500 habitants, pour une très belle opportunité. Installée sur un plateau rocheux, la ville compte un bâti des 17è et 18è siècles d’une très grande beauté
  • à l’Ouest, on a bien tort de sous-estimer le potentiel de Parthenay, sous-préfecture des Deux-Sèvres, bien située entre Nantes, La Rochelle et Poitiers, qui compte moins de 20.000 habitants, mais affiche de vieux quartiers médiévaux ou Renaissance qui sont de véritables trésors patrimoniaux
  • au Sud, la préfecture du Tarn, Albi, avec ses près de 50.000 habitants et son m² à 2.200€, me paraît mériter un examen approfondi. 

Chacune de ces idées pourrait évidemment donner lieu à de longues discussions, et il existe bien d’autres villes, villes moyennes, villages, bourgades, qui justifieraient leur mention ici. L’important est que vous vous y sentiez bien. 

Pendant au moins une décennie, les grandes villes vont perdre leur attractivité. L’avenir est aux belles villes moyennes. 

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1 commentaire
  1. Le bonheur est de fuir les bobo certes, mais attention à l’arrivée du tiers monde dans les villes secondaires. Les bobo de gôôôôche et le tiers monde sont les deux plaies migratoires à la mode. Forcément. À titre personnel je recommande le carrément diesel rural pas écolo sans concession. Les coins complotistes fortement abstentionnistes sont les meilleurs.

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