🎖Comment obtenir un prĂȘt avec un taux d’endettement supĂ©rieur Ă  33 % ?

Avant de vous accorder un prĂȘt immobilier ou autre, l’organisme de crĂ©dit va vĂ©rifier vos capacitĂ©s de remboursement et votre solvabilitĂ© en calculant un taux d’endettement. Il permettra de savoir si oui ou non l’emprunteur pourra supporter sans difficultĂ© les mensualitĂ©s de son prĂȘt. Pour se voir accepter une demande de prĂȘt, le taux d’endettement ne doit en principe pas dĂ©passer 33 % des revenus. Cependant, nous verrons par la suite que ce seuil n’est qu’indicatif et qu’il peut, dans certains cas, ĂȘtre dĂ©passĂ©.

Votre capacitĂ© Ă  rembourser un crĂ©dit n’appartient pas qu’à votre banquier, elle est un Ă©lĂ©ment fondamental de votre nĂ©gociation. En effet, vous vous engagez contractuellement Ă  rembourser les crĂ©dits souscrits.

1.Le taux d’endettement, un indicateur de votre situation financiùre

Le taux d’endettement fait Ă©tat de la situation financiĂšre d’une personne ou d’un foyer en Ă©tablissant un rapport entre les dĂ©penses rĂ©guliĂšres (charges) et les revenus rĂ©guliers.

  • Taux d’endettement = Charges de crĂ©dits / Revenus x 100

Les banquiers acceptent rarement un prĂȘt immobilier ou un crĂ©dit Ă  la consommation si le taux d’endettement du demandeur excĂšde le seuil acceptable de 30 %. Il existe cependant certains facteurs pouvant faire flĂ©chir le banquier et le pousser Ă  concĂ©der un prĂȘt au demandeur dont le taux d’endettement serait supĂ©rieur Ă  ce seuil.

2.Le reste Ă  vivre, un indicateur Ă  connaĂźtre

Le reste Ă  vivre dĂ©signe les ressources financiĂšres auxquelles le foyer a accĂšs aprĂšs s’ĂȘtre acquittĂ© de toutes ses charges fixes et rĂ©guliĂšres. Il va ĂȘtre le 2Ăšme indicateur permettant de dĂ©terminer la capacitĂ© de l’emprunteur Ă  faire face aux mensualitĂ©s du crĂ©dit.

  • Reste Ă  vivre = Revenus – Charges de crĂ©dit / nombre de personnes dans le foyer

Ainsi, dans le reste Ă  vivre il est possible d’intĂ©grer des revenus plus exceptionnels tels des primes ponctuelles, des revenus de l’épargne, ou tout autre type de revenu “irrĂ©gulier“.

Exemple :

Un couple avec des emplois stables, cumulant 7 000 € de revenus mensuels et dont le taux d’endettement atteint les 50 %, disposera toujours d’un reste Ă  vivre de 1.750 €/personne. Ce qui sera suffisant aux yeux du prĂȘteur pour accepter un crĂ©dit avec un tel niveau d’endettement.
Ce qui ne sera pas forcĂ©ment le cas pour un couple avec 2 enfants et des emplois stables et dont les revenus s’élĂšvent Ă  2 000 € , la famille disposant alors d’un reste Ă  vivre de 500 €/personne.

3.La capacitĂ© d’épargne et le saut de charge

La capacitĂ© d’épargne de l’emprunteur est le symbole du sĂ©rieux financier, elle reprĂ©sente une sĂ©curitĂ© pour le prĂȘteur quant au remboursement des Ă©chĂ©ances du prĂȘt. Cette capacitĂ© Ă  Ă©pargner est un facteur important de l’analyse des habitudes financiĂšres du demandeur.

  • CapacitĂ© d’épargne = Revenus mĂȘme irrĂ©guliers – Charges totales

Le saut de charge reprĂ©sente l’écart de montant entre le loyer et la mensualitĂ© du prĂȘt immobilier. Pour que le banquier cĂšde sur un taux d’endettement supĂ©rieur Ă  33 %, le saut de charge doit rester “raisonnable“.

  • Saut de charges = Charges anciennes – Charges nouvelles

4.L’épargne disponible et l’apport personnel

Disposer d’une Ă©pargne permet donc Ă  un foyer d’accĂ©der Ă  un prĂȘt dans le cas oĂč son taux d’endettement dĂ©passe 33 % puisque le demandeur a prouvĂ© que dans le passĂ©, il a Ă©tĂ© capable de constituer une Ă©pargne. L’épargne disponible constitue une assurance pour la continuitĂ© des remboursements en cas de baisse soudaine de revenus.

Cette Ă©pargne disponible peut, tout ou partie, intĂ©grer votre apport personnel. Plus l’apport personnel est important et plus le banquier sera encouragĂ© Ă  participer au financement de votre opĂ©ration.

5.La méthode dite du « décaissé »

Cette technique ne concerne que les acquisitions de biens locatifs. S’agissant d’une opĂ©ration d’investissement, elle consiste Ă  faire porter la charge du crĂ©dit uniquement sur les revenus fonciers issus de cet investissement.

Ainsi, pour cette catĂ©gorie d’opĂ©ration immobiliĂšre, on soustrait aux revenus fonciers perçus ou Ă  percevoir, le montant de l’échĂ©ance de prĂȘt. Si le rĂ©sultat est positif, il intĂšgre les revenus, Ă  l’inverse il intĂšgre les charges.

Exemple :

Un couple perçoit un revenu mensuel de 7000€ dont 800€ de revenus fonciers. Ses charges sont constituĂ©es de deux prĂȘts, l’un portant sur la rĂ©sidence principale Ă  hauteur de 2000 €, l’autre sur la rĂ©sidence locative Ă  hauteur de 900€.

1)Calcul classique du taux d’endettement (point n°1) et du reste à vivre (point n°2)

Revenus mensuels = 7000€ pour des Charges mensuelles = 2900€

Soit un endettement de 7000/2900 = 41%  et un reste à vivre de 7000-2900 = 4100€.

2)Calcul du taux d’endettement par la mĂ©thode du « dĂ©caissé »

a/ Revenus fonciers = 800€ pour une Charge mensuelle RĂ©s.Loc. = 900€. On soustrait pour cette opĂ©ration les revenus fonciers Ă  la mensualitĂ© du prĂȘt d’oĂč un rĂ©sultat dĂ©ficitaire de 100 € (cela devient une charge – inversement si le rĂ©sultat avait Ă©tĂ© bĂ©nĂ©ficiaire il serait devenu un revenu)

b/ Revenus mensuels hors revenus fonciers = 6200€ pour une Charge mensuelle RĂ©s. Princ. = 2000€ Ă  laquelle on ajoute la charge calculĂ©e au point a/ de 100€.

Soit un endettement de 6200/2100 = 29,5% et un reste Ă  vivre de 6200-2100 = 4100€ (le reste Ă  vivre reste le mĂȘme dans l’un ou l’autre cas).

Nous reviendrons dans un autre article plus en dĂ©tail sur cette mĂ©thode…

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