Votre capacité à rembourser un crédit n’appartient pas qu’à votre banquier, elle est un élément fondamental de votre négociation. En effet, vous vous engagez contractuellement à rembourser les crédits souscrits.

1.Le taux d’endettement, un indicateur de votre situation financière

Le taux d’endettement fait état de la situation financière d’une personne ou d’un foyer en établissant un rapport entre les dépenses régulières (charges) et les revenus réguliers.

• Taux d’endettement = Charges de crédits / Revenus x 100

Les banquiers acceptent rarement un prêt immobilier ou un crédit à la consommation si le taux d’endettement du demandeur excède le seuil acceptable de 30 %. Il existe cependant certains facteurs pouvant faire fléchir le banquier et le pousser à concéder un prêt au demandeur dont le taux d’endettement serait supérieur à ce seuil.

2.Le reste à vivre, un indicateur à connaître

Le reste à vivre désigne les ressources financières auxquelles le foyer a accès après s’être acquitté de toutes ses charges fixes et régulières. Il va être le 2ème indicateur permettant de déterminer la capacité de l’emprunteur à faire face aux mensualités du crédit.

• Reste à vivre = Revenus – Charges de crédit / nombre de personnes dans le foyer

Ainsi, dans le reste à vivre il est possible d’intégrer des revenus plus exceptionnels tels des primes ponctuelles, des revenus de l’épargne, ou tout autre type de revenu “irrégulier“.

Exemple :

Un couple avec des emplois stables, cumulant 7 000 € de revenus mensuels et dont le taux d’endettement atteint les 50 %, disposera toujours d’un reste à vivre de 1.750 €/personne. Ce qui sera suffisant aux yeux du prêteur pour accepter un crédit avec un tel niveau d’endettement.
Ce qui ne sera pas forcément le cas pour un couple avec 2 enfants et des emplois stables et dont les revenus s’élèvent à 2 000 € , la famille disposant alors d’un reste à vivre de 500 €/personne.

3.La capacité d’épargne et le saut de charge

La capacité d’épargne de l’emprunteur est le symbole du sérieux financier, elle représente une sécurité pour le prêteur quant au remboursement des échéances du prêt. Cette capacité à épargner est un facteur important de l’analyse des habitudes financières du demandeur.

• Capacité d’épargne = Revenus même irréguliers – Charges totales

Le saut de charge représente l’écart de montant entre le loyer et la mensualité du prêt immobilier. Pour que le banquier cède sur un taux d’endettement supérieur à 33 %, le saut de charge doit rester “raisonnable“.

• Saut de charges = Charges anciennes – Charges nouvelles

4.L’épargne disponible et l’apport personnel

Disposer d’une épargne permet donc à un foyer d’accéder à un prêt dans le cas où son taux d’endettement dépasse 33 % puisque le demandeur a prouvé que dans le passé, il a été capable de constituer une épargne. L’épargne disponible constitue une assurance pour la continuité des remboursements en cas de baisse soudaine de revenus.

Cette épargne disponible peut, tout ou partie, intégrer votre apport personnel. Plus l’apport personnel est important et plus le banquier sera encouragé à participer au financement de votre opération.

5.La méthode dite du « décaissé »

Cette technique ne concerne que les acquisitions de biens locatifs. S’agissant d’une opération d’investissement, elle consiste à faire porter la charge du crédit uniquement sur les revenus fonciers issus de cet investissement.

Ainsi, pour cette catégorie d’opération immobilière, on soustrait aux revenus fonciers perçus ou à percevoir, le montant de l’échéance de prêt. Si le résultat est positif, il intègre les revenus, à l’inverse il intègre les charges.

Exemple :

Un couple perçoit un revenu mensuel de 7000€ dont 800€ de revenus fonciers. Ses charges sont constituées de deux prêts, l’un portant sur la résidence principale à hauteur de 2000 €, l’autre sur la résidence locative à hauteur de 900€.

1)Calcul classique du taux d’endettement (point n°1) et du reste à vivre (point n°2)

Revenus mensuels = 7000€ pour des Charges mensuelles = 2900€

Soit un endettement de 7000/2900 = 41%  et un reste à vivre de 7000-2900 = 4100€.

2)Calcul du taux d’endettement par la méthode du « décaissé »

a/ Revenus fonciers = 800€ pour une Charge mensuelle Rés.Loc. = 900€. On soustrait pour cette opération les revenus fonciers à la mensualité du prêt d’où un résultat déficitaire de 100 € (cela devient une charge – inversement si le résultat avait été bénéficiaire il serait devenu un revenu)

b/ Revenus mensuels hors revenus fonciers = 6200€ pour une Charge mensuelle Rés. Princ. = 2000€ à laquelle on ajoute la charge calculée au point a/ de 100€.

Soit un endettement de 6200/2100 = 29,5% et un reste à vivre de 6200-2100 = 4100€ (le reste à vivre reste le même dans l’un ou l’autre cas).

Nous reviendrons dans un autre article plus en détail sur cette méthode…