Depuis plusieurs mois, je conseille aux lecteurs de protéger leur patrimoine en se détournant des investissements financiers spéculatifs pour privilégier les valeurs refuge, dont la pierre. Des lecteurs m'ont interrogé sur le dispositif dit LMNP (loueur meublé non-professionnel), souvent présenté de façon alléchante par les vendeurs en tous genres. Je vous donne ici mon sentiment personnel sur les risques qu'il faut bien identifier en cas d'investissement dans ce domaine.
Le LMNP est l’acronyme du dispositif d’investissement immobilier « loueur meublé non professionnel ». C’est un dispositif ancien, qui fut très avantageux, mais qui a subi des réformes en profondeur qui modifient sa physionomie.
Avant de vous dire ce que j’en pense, je récapitule son contenu pour les néophytes.
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Tout cela est exact.
Mais il est tout à fait possible d’acheter un bien ancien, au bon prix et de pas passer par un intermédiaire
Il faut ensuite louer LMNP en optant pour le régime réel (le plus souvent plus favorable que le micro). Cela permet de manière tout à fait légale de ne pas être imposé sur les revenus LMNP.
C’est également intéressant si on possède un bien que l’on veut garder disponible pour pouvoir te vendre ou l’occuper au cas où et que l’on ne souhaite pas louer pendant 3 ans. dans cette hypothèse la formule du bail mobilité est intéressante. Certes le revenu n’est pas considérable mais c’est toujours mieux que de le laisser vacant.
Je suis désolée, mais vous donnez là des information inexactes.
Vous dites « L’appellation non-professionnelle (sic) est elle aussi contraignante pour le bien. Elle suppose d’une part que le bien mis en location ne soit pas inscrit au registre du commerce, d’autre part que les loyers perçus n’excèdent pas 23.000€ par an. »
D’abord, ce n’est évidemment pas le bien qui est inscrit au RC, mais le loueur. Ensuite, l’inscription auprès du greffe du tribunal de commerce est devenue obligatoire pour les loueurs en meublé non professionnels. Enfin, la qualité de loueur professionnel dépend de 2 circonstances qui sont cumulatives :
« Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;
ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel. »
« L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises. Il s’agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location. »
(extrait de https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees)
« Pour vendre un bien en LMP, il faut, pour les raisons que j’ai expliquées, se préparer à une plus-value égale à l’économie d’impôt que vous aurez réalisée »
En clair, les amortissements effectués pendant la durée de possession du bien sont réintégrés dans le montant soumis à taxation, ce qui cause effectivement de désagréables surprises.
Pour finir, je m’étonne que vous ne traitiez pas le cas le plus répandu : la gestion directe par le propriétaire. Moyennant les précautions indispensables pour éviter turn-over excessif, vacances locatives, impayés voire squats (cela nécessite une réflexion de départ, à partir d’une bonne connaissance des marchés immobiliers), c’est le choix le plus rentable, et de très loin. Bien entendu, il faut un minimum d’investissement personnel, mais c’est humainement enrichissant, ce qui n’est pas à dédaigner dans un monde en déshérence.
A vrai dire l’idéal serait de :
1 – créer une SCI,
2 – Acheter 2 logements dans de l’ancien récent, (2 a 3 ans d’ancienneté),
3 – Acheter ces biens dans des lieux dynamiques ou proches d’universités, de FAC de Médecine par ex,
4 – Transformer ceux-ci en y appliquant les modalités d’une LMNP,
5 – Gérer en direct.
Ca devrait pas trop mal marché en appliquant des prix de location dans la moyenne.