Assez logiquement, l'angoisse du lendemain qui monte avec la crise devrait provoquer un krach immobilier. Les prix du marché ont en effet plus que doublé en France en vingt ans, et même triplé en Ile-de-France. Cette hausse très supérieure à l'inflation devrait céder la place à une baisse sensible des prix. Mais... sous les efforts conjugués du gouvernement et des banques, cette hausse devrait rester très raisonnable. Voici comment et pourquoi les institutions politiques et financières colmatent les brèches, en urgence, sur le front de l'immobilier.
Depuis plusieurs mois, tout le monde guette une inversion des prix de l’immobilier, orientés à la hausse depuis au moins cinq ans. Dans certains endroits, en particuliers à Paris, plusieurs signes de glissement non progressif vers le désastre ont commencé à voir le jour.
Beaucoup d’acheteurs se réjouissent de cette nouvelle… mais le gouvernement et les banques s’emploient à éviter un krach immobilier.
Il faut d’abord bien comprendre pourquoi.
Le krach immobilier serait redoutable pour les banques
Même si, en apparence, les banques poussent la planète entière à s’endetter auprès d’elles pour gagner de l’argent, elles n’ont guère intérêt à ce qu’un excès d’offres immobilières déstabilise le marché. Voici quelques explications sur ce point :
Nous reproduisons ci-dessus les chiffres donnés par la Banque de France sur les encours de crédits accordés par les banques au 31 décembre 2020. Comme on le voit, 1.359 milliards € sont aujourd’hui prêtés aux Français, dont 1.137 au titre des seuls crédits immobiliers. Ces montants ont continué à connaître une forte croissance en 2020, notamment du fait des achats rendus possibles par la forte épargne accumulée durant le confinement.
Sur ce point, seules les premières semaines du premier confinement ont produit un ralentissement brutal du marché. Mais les affaires sont vite reparties, notamment du fait des urbains qui ont cherché des résidences secondaires dans l’immobilier ancien pour échapper à des villes devenues irrespirables et insupportables.
Bien entendu, si la valeur des biens achetés à crédit devait baisser… les garanties de ces crédits s’en trouveraient dévaluées, et personne n’a intérêt, surtout les banques, à ce qu’une pareille dévaluation intervienne.
Les banques se financent en partie grâce aux prêts immobiliers
Précisons par ailleurs que, pour les banques, le crédit immobilier est une importante source de revenus. En ces temps de taux négatifs auprès de la banque centrale, les taux d’intérêt même faibles, sont une opportunité pour gagner de l’argent.
On le voit ici, les banques qui se refinancent sous 0% auprès de la BCE tirent un profit intéressant des crédits à l’habitat, même s’il est moins juteux que les crédits à la consommation ou les découverts.
Pour les banques, financer de l’immobilier est donc une manne qu’il ne faut pas gâcher. Mécaniquement, plus les prix sont élevés, plus le rendement des intérêts est important…
Des alertes sur les risques bancaires lancées de longue date
La mécanique de la rémunération par le taux d’intérêt a pris une telle ampleur que le régulateur s’est senti obliger de multiplier les alertes sur les dangereuses prises de risque bancaires. De façon assez étrange, les banques accordent en effet des crédits sans se soucier de la valeur intrinsèque des biens vendus.
Leur objectif n’est évidemment pas d’accompagner leurs clients dans un développement patrimonial, mais de gagner un maximum d’argent. Et tant pis si le client achète n’importe quoi à n’importe quel prix.
On voit ici comment les banques ont favorisé la montée des prix de l’immobilier en accordant de larges facilités de crédit à toutes sortes d’acheteurs.
Un effondrement du nombre de permis de construire
Face à cette dynamique entretenue par le seul besoin d’apporter des revenus aux banques, le marché a connu de profonds loupés. Ainsi, en 2020, le nombre de permis de conduire délivrés a fortement baissé. Le calcul précis est un peu compliqué, mais la baisse se situe entre 10 et 20%…
L’effondrement est si marqué que le gouvernement a décidé de reporter l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation environnementale à 2022.
Mécaniquement, cette baisse historique dans la construction de logements neufs est la meilleure protection contre une baisse brutale des prix. Moins il y a d’offres nouvelles, plus les acheteurs se reportent sur l’immobilier ancien dont le stock est par nature limité. Voilà donc une bonne façon d’éviter un krach immobilier.
Une limitation de l’accès au crédit
Pour comble de malchance, les banques ont désormais décidé, sous la férule de la Banque de France, de restreindre l’accès aux crédits nouveaux. Seuls devraient pouvoir se financer, dans un marché au ralenti, les emprunteurs les plus sûrs et les plus confortables.
Progressivement, le marché immobilier devrait donc se concentrer sur une “élite” qui aura les moyens d’acheter les biens de plus en plus rares disponibles sur le marché.
Sous cette configuration, on peut donc s’attendre à un relâchement des prix, mais très relatif. L’heure du grand krach ne semble pas encore venue.
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