[PAYANT] Est-ce le moment d’emprunter ? par Dimitri de Vismes

Suite au récent relèvement des taux directeurs de la BCE à 75 points de base (0.75%) nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la pertinence d’emprunter pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Avec un taux de refinancement de 1.25% (pour la France), le cout du crédit n’a jamais été aussi élevé que depuis 2012 malgré des niveaux toujours historiquement faibles. La FED Américaine tout comme la BCE ont affiché leur détermination à stopper l’inflation laissant craindre une hausse substantiellement plus importante des taux donc indirectement : du cout du crédit.

Tiraillé entre l’urgence de profiter de taux bas et les incertitudes pesant sur le marché de l’immobilier, l’investisseur a toutes les raisons d’hésiter.

Est-ce le moment d’emprunter ? Ou bien mauvais timing ? Voici une réflexion sur la question.

Explosion des prix à la consommation et déflation des actifs

En juillet 2022, l’inflation a atteint 10% en Angleterre, soit son plus haut niveau depuis 1986. Des économistes de la banque Goldman Sachs prévoient que l’inflation pourrait atteindre 20% l’année prochaine. En France la situation s’améliore légèrement en août avec un taux de 5.8% (contre 6.1% en Juillet) mais les prévisions ne sont guère optimistes. L’inflation réelle étant a priori très largement supérieure à celle déclarée.

Comme si cela ne suffisait pas, l’épargnant se trouve aujourd’hui confronté à un second problème non moins embêtant et plus sournois: celui de la déflation des actifs, que nous avons déjà eu l’occasion d’évoquer dans le Courrier. La déflation, ou chute du prix des actifs, fait que les stratégies basées sur les classes d’actifs (actions versus obligations, portefeuille de Browne, etc.) sont aujourd’hui inefficaces. L’épargnant est globalement plus perdant en étant investi qu’en ne l’étant pas. Regardons de plus près quelques actifs majeurs :

  • Les actions: tous les indices majeurs aux US affichent une sous-performance de -10 à -20% depuis un an. Idem en Europe.
  • Les obligations : valeur refuge traditionnelle en période de dépression économique, les obligations d’Etat chutent en même temps que les actions pour la première fois depuis un siècle (performance entre -15% et -30% aux US sur un an). Celles des pays émergents plongent de 30% depuis un an, et celle des entreprises aux US de -6 à -20%.
  • les matières premières et industrielles: performances annuelles de -5% pour l’or a -33% pour l’étain. Seul le nickel (sanctions contre la Russie) affiche une sur performance de 25% sur un an glissant.
  • les devises : les principales devises sont toutes en baisse par rapport au Dollar (sauf le Rouble). Le Yen vient d’atteindre son plus bas depuis 24 ans tout comme la livre Sterling.
  • les cryptos monnaies : -56% pour l’Ethereum ; -58% pour le Bitcoin.
  • l’immobilier: aux US, on observe une forte chute du volume de vente des maisons neuves depuis Janvier 2022. En France, le nombre de logements anciens vendus a amorcé une décrue depuis 2021. A Paris, la baisse des prix est déjà visible même si elle reste faible. Il est encore trop tôt pour en tirer des conclusions mais on peut imaginer qu’avec le resserrement des conditions d’accès au crédit (que les Notaires constatent déjà avec la hausse des taux pratiqués par les banques commerciales), la diminution du revenu moyen disponible et l’impact du DPE (normes énergétiques) l’accès à la propriété sera plus difficile pour les ménages. Les prix pourraient chuter notamment dans les grandes agglomérations.

Seules les énergies (guerre en Ukraine) et les matières premières agricoles ont vu leurs prix augmenter significativement (entre 40 et 70% de performance pour la première catégorie et jusqu’à 40% pour la seconde depuis un an). Malgré tout, l’investissement en boites de conserves ou en bidon d’essence n’est ni pratique ni évident pour Mr Martin qui ne pouvait pas prévoir le conflit en Ukraine.

La combinaison d’une forte inflation avec une déflation des actifs est un véritable casse-tête pour placer son épargne : il n’existe sur le court terme aucune recette miracle pour éviter l’appauvrissement, sauf à produire sa propre nourriture et sa propre énergie ce qui n’est pas à la portée de tout le monde (bienvenue dans la « Grande Collecte 2.0 » du Forum Economique de Davos !).

C’est dans ce contexte pour le moins morose que nous avons recommandé à nos lecteurs de privilégier les devises fortes pour l’épargne liquide, les actions à fort dividende (dont le dividende provienne bien du flux de résultat de l’entreprise), ainsi que d’utiliser des stratégies baissières (réservé aux initiés). En ce qui concerne ces dernières, on pourra afin de limiter les risques privilégier des trackers a levier -1 comme par exemple l’ETF Amundi Short CAC 40 Daily UCITS (code C4S, Isin FR0010717124) qui réplique les mouvements baissiers du CAC 40 a la hausse et qu’il est possible de garder en portefeuille plusieurs mois (contrairement aux ETFs a levier -2 qu’il faut éviter de garder au-delà de 3 mois).

Pour ceux qui souhaitent conserver une exposition aux actions il est préférable de viser le secteur des énergies & matières premières qui a toujours un bel avenir devant lui. Détenir un peu d’or permet de s’assurer contre une possible catastrophe monétaire.

Il est entendu que cette approche est temporaire et qu’elle ne pourra durer qu’un temps : probablement quelques mois à quelques trimestres. Il faudra donc se tenir prêt à investir ses liquidités lorsque le prix des actifs repartira à la hausse. Comme en 2008, la déflation des actifs sera transitoire.

Vers une inflation forte et durable ?

Cependant l’inflation, elle, a toutes les chances de durer.

En effet, il n’y pas d’échappatoire pour les banques centrales et les gouvernements en grande partie responsables de cette situation. La seule option pour supprimer l’inflation consisterait à relever les taux directeurs de façon drastique. C’est ce que fit la FED au début des années 80 au prix d’une sévère récession économique. Sauf qu’en 2022 la dette est de très loin supérieure à ce qu’elle était en 1980. En France elle atteint 113 % du PIB en 2021. Celle de la Grèce était inférieure à ce niveau lorsque la crise de la dette grecque a démarré…

Une remontée des taux directeurs à 8 ou 10% mettrait instantanément le pays en faillite : ménages, acteurs privés, et l’Etat qui verrait le coût de sa dette exploser. Pour éviter la banqueroute et de faire face à une situation sociale ingérable les Etats Européens n’ont pour le moment d’autre choix que celui de laisser filer l’inflation en donnant l’illusion de la combattre avec des hausses de taux modérées. Année après année, l’inflation gommera progressivement les dettes qui ne peuvent de toutes façons pas être honorées. What a plan !

La conséquence logique est une destruction à terme de la monnaie (appauvrissant du même coup tous les Européens) et du tissu industriel européen. Les peuples pourront bien se geler cet hiver mais qu’importe : les dirigeants se targueront d’avoir protégé leurs citoyens de l’ours Russe et évité une guerre nucléaire au cœur de l’UE. La démocratie sera sauvée…

Il va sans dire que, dans un scénario de taux réels négatifs et durables (= taux nominaux – inflation < 0), l’épargnant européen sera complètement « lessivé » après quelques années et ses billets de banque, s’ils existent encore, ne seront bons qu’à allumer le feu du barbecue (si toutefois l’homo-europeanus pourra encore manger de la viande en 2025).

À défaut d’avoir des solutions court-terme pour y faire face (sauf à « parier » à la baisse) le lecteur se demande comment il pourrait rattraper l’inflation sur le long terme. Vient alors la question de l’immobilier.

Le cas de l’immobilier

L’immobilier est le refuge le plus naturel, le plus tangible et le plus durable (après l’or) qui soit. C’est un investissement incontournable et sécurisant pour l’immense majorité des Français qui sont traditionnellement attachés à la terre et à la pierre. Il représente souvent l’épargne d’une vie entière.

Nous nous garderons bien de faire des pronostics sur ce sujet, ô combien complexe, mais nous chercherons à évaluer si oui ou non, l’achat d’un logement à crédit constitue une bonne option dans un environnement à taux réels négatifs et durables (inflation forte).

Mettons de côté le cas des sociétés foncières ou locaux commerciaux et bureaux qui sont des cas particuliers ainsi que l’immobilier dit « papier » pour ne parler que de l’achat d’une résidence principale ou d’immobilier de location. Gardons aussi à l’esprit qu’un évènement extrême est toujours possible (guerre, explosion de l’euro, faillite des banques, troubles sociaux ou encore confiscation des biens par l’Etat) et qu’il faudra le prendre en compte dans la décision d’investissement.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, l’évolution des prix de l’immobilier n’est pas dictée par la valeur des taux d’emprunt même s’il existe un lien. On a pu constater une forte augmentation des prix sur la période 2000-2008 en France alors même que les taux évoluaient entre 4 et 5%. Aussi, les guerres, les révolutions et les destructions du passé n’ont pas toujours impacté les prix des logements à la baisse. Pris sur le très long terme, ceux-ci ne font en moyenne qu’augmenter. En réalité, deux choses peuvent menacer l’immobilier : une forte inflation combinée avec un encadrement des loyers ; et/ou l’obsolescence du bien.

De 1914 à 1948 on a pu constater une chute de l’indice du prix des logements en France. Que se passe-t-il à l’époque ? En août 1914, juste après l’entrée en guerre contre l’Allemagne, le gouvernement français autorise les premiers « délais moratoires » aux soldats et à leurs familles. Ceux-ci sont dispensés de payer leurs loyers pendant la guerre, que l’on espère de courte durée. Le conflit se prolonge et la mesure sera suivie de la loi du 9 mars 1918 par laquelle le gouvernement bloquera les loyers jusqu’à une date indéterminée. À cette époque, l’inflation explose et les propriétaires qui voient leurs revenus bloqués renoncent naturellement à entretenir leurs biens ce qui multiplie par vingt le nombre de logements vétustes pendant l’entre-deux guerres. Il faudra attendre la loi de 1948 (toujours en vigueur) pour retrouver une certaine liberté dans la fixation des loyers. La loi protège toutefois les locataires contre une augmentation des loyers trop brutale. Entre temps le prix des logements en monnaie constante aura été divisée par plus de 10 en 30 ans.

L’obsolescence est liée à des ruptures technologiques, urbanistiques où a l’imposition de nouvelles normes. Lorsque l’électricité et l’eau courante on fait leur apparition les logements sans sanitaires ni eau ne valaient plus rien. Quand le baron Haussmann entreprit les transformations de Paris sous le Second Empire, de nombreux propriétaires furent dépossédés de leurs biens ou contraints d’émigrer hors de la capitale ou le niveau de règlementation des nouveaux logements était devenu prohibitif. Avec l’implémentation des politiques de « transition énergétique » et les nouvelles normes d’isolation pour la location, il est à craindre qu’une bonne partie du parc immobilier français soit frappé d’obsolescence ce qui fera chuter le prix des logements « dépassés ». Il n’est aujourd’hui plus possible de louer un logement classé G en plein centre de Paris…

Maintenant, que pouvons-nous raisonnablement anticiper ?

  1. Que les normes énergétiques vont continuer à se renforcer : il est donc préférable pour un investissement locatif de se porter sur du neuf ou de privilégier des logements bien isolés
  2. Que la crise de l’énergie fera exploser les charges des logements mal isolés
  3. Qu’une inflation élevée, sans hausse des salaires (donc du revenu disponible) et dans un contexte de relèvement des taux devra mécaniquement aboutir à un réajustement – temporaire – des prix de l’immobilier.

L’intérêt du crédit en période de forte inflation

Sur le long terme les risques sont faibles car les prix de l’immobilier montent. Surtout si le bien possède des atouts (charme, calme, bonne localisation, etc.). Mais le principal avantage de l’investissement dans la pierre est de permettre de faire jouer pour vous le levier du crédit.

Que l’on soit primo accédant, acquéreur de résidence secondaire ou acheteur d’immobilier locatif, l’emprunt à taux fixe permet de geler ses mensualités ce qui est appréciable quand tous les prix augmentent. D’autant plus quand on sait que le logement représente la majeure partie des dépenses ménagères. La France est l’un des rares pays à offrir des taux fixes sur 25 ans : autant ne pas s’en priver.

Mais surtout : lorsque les taux réels sont négatifs, l’achat d’immobilier avec emprunt permet à l’acquéreur de rattraper largement le niveau d’inflation et même de faire potentiellement une belle plus-value. Essayons de comprendre comment au travers d’un exemple.

Prenons le cas d’un ménage qui investirait 60k euros dans l’achat d’un bien à 160k euros. Il devrait donc emprunter 100k euros (hors frais de notaire). Imaginons que l’emprunt soit contracté sur 15 ans à un taux de 3% et que la rentabilité initiale du bien après charges et impôts (= loyer net) soit de 3%. Le propriétaire toucherait des mensualités nettes de 400€ la première année.

Supposons que l’inflation annuelle soit de 8% et que la revalorisation des loyers soit légèrement inférieure à celle-ci : à 7%. Au bout de 15 ans, le propriétaire aurait perçu 120.000€ de loyers, dépensé 124.000€ de mensualités, avec une mise initiale de 60.000€. Le total net investi serait de 124.000 + 60.000 – 120.000 = 64.000€. Après 15 ans, le bien vaudra : 507.000€ (= 160.000€ + 8% d’inflation pendant 15 ans).

En ayant dépensé un total de 64.000€ pour un actif qui en vaudra 507.000€ après quinze ans, le propriétaire aurait eu un rendement moyen de 15% par an. Ceci correspond quasiment au double du niveau d’inflation choisi dans notre exemple. Grâce au crédit l’emprunteur aura fait deux fois mieux que l’inflation. Bien sûr, l’exemple est théorique et la réalité pourrait lui être un peu moins favorable. Par exemple on pourrait constater une chute de la valeur des biens dans un premier temps. On peut aussi arguer qu’un niveau de 8% d’inflation pendant 15 ans n’est pas tenable. Mais même si nous descendions à 5% d’inflation et 4% de revalorisation annuelle de la rente nous obtiendrions toujours une sur-performance de l’investissement de 4% par rapport au niveau d’inflation.

Plus le taux d’inflation est élevé, plus cela rend le crédit avantageux.

Comme le lecteur l’aura remarqué, nous avons fait ici une hypothèse majeure : celle que les loyers suivraient globalement le niveau d’inflation. Ayant à l’esprit que la législation a tendance à se durcir au détriment des propriétaires on n’est pas à l’abri d’un blocage pur et simple des loyers. Cependant :

  • Il n’est pas certain que le législateur choisisse « l’interventionnisme » forcené : il est finalement assez commode d’opter pour la voie des chèques aux ménages (à la manière des aides Covid, avec de l’argent crée ex-nihilo) qui est plus populaire afin adoucir les effets de l’inflation
  • Même avec un blocage des loyers l’investisseur peut rattraper l’inflation grâce au levier du crédit

Pour finir rappelons qu’il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui rendent l’investissement plus rentable : loi Pinel pour l’investissement locatif, ou bien « De Normandie » qui permet de déduire les travaux de rénovation dans les villes qui bénéficient d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

En conclusion :

Dans l’hypothèse de taux réels négatifs (inflation forte ET taux nominaux « faibles ») et durables l’utilisation du levier que procure le crédit permet de rattraper l’inflation et donc d’éviter l’appauvrissement. L’immobilier constitue un choix de premier plan, de par la rente qu’il rapporte ainsi que son caractère durable et sécurisant.

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2 commentaires
  1. Je ne suis pas abonné, mais dire qu’un taux d’intérêt de 1,25% est élevé, alors que l’inflation est de 6%, ne me semble pas juste. En termes réels, le taux d’intérêt est aujourd’hui négatif de 4 ou 5 %…

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