[PAYANT] Méfiez-vous des pièges des banques dans la défiscalisation immobilière

On ne compte plus les publicités pour la défiscalisation immobilière, qu’il s’agisse des dispositifs Pinel ou autres. Et c’est vrai qu’ils sont alléchants, ces programmes vendus sur plan, qui promettent de très beaux biens pour des mensualités somme toute assez faible, et des avantages fiscaux qui vous permettent de diminuer les impôts sur le revenu que vous payez. 

Mais… comme toujours, quand l’emballage est trop beau, il cache quelques malfaçons, sur lesquelles votre banquier, qui compte bien s’enrichir sur votre dos en finançant votre emprunt, prend bien garde de ne pas vous alerter. 

Je vous en signale quelques-unes qui risquent de vous ruiner…

Faites bien attention à la localisation

Premier point, connu de tout le monde : la localisation du bien. Si vous pensez faire l’affaire du siècle en achetant un deux pièces orienté plein nord dans la banlieue de Montauban ou de Carcassonne, vous avez déjà un indice de la déroute que vous subirez lorsque vous pourrez vendre votre bien. 9 ou 10 ans après la construction, il y a en effet de nombreux risques pour que beaucoup de propriétaires défiscalisés cherchent à vendre en même temps… dans une zone peu prisée. 

Autant dire que la vente sera à très forte perte. 

Regardez attentivement le prix de vente

Voici un conseil que votre banquier ne vous donnera pas : vérifiez attentivement le prix de vente du bien. Le coup classique des promoteurs consiste en effet à fortement majorer le prix du mètre carré pour empocher un maximum de recettes. 

Comme le bien vous est proposé avec un gain automatique de 56.000€ au titre de la défiscalisation, vous avez automatiquement tendance à examiner les grandes masses, et à ne pas faire attention au “prix au détail”. 

La vérité est que si vous achetez 200.000€ un bien de 50m², soit 4.000€ du m², en pensant que les 50.000€ d’impôt que vous allez économiser ramènent ce prix à 3.000€ m², il y a une erreur de calcul. 

Si vous empruntez pour rembourser ces 50.000, l’opération consiste en réalité à transférer à votre banquier les bénéfices de la défiscalisation. Autrement dit, les 50.000€ que vous gagnez d’un côté, vous les remboursez à votre banquier de l’autre. 

Sans surprise, les banques se réjouissent de l’augmentation des prix de l’immobilier neuf pratiquée artificiellement par les promoteurs. Cette augmentation leur permet de s’enrichir sur votre dos, et sur le dos du contribuable. 

Pensez donc bien à comparer les prix du bien au mètre carré avec les biens dans le voisinage, et ne soyez surtout pas dupes des arguments mensongers du prometteur ou du banquier qui vous expliquent que l’appartement que vous achetez sur plan sera si beau que “vous arriverez toujours à le vendre”. 

Le revendre, à coup sûr… mais si votre moins-value est de 50%, vous allez souffrir. 

Attention aux contrats de crédit

Pour couronner le tout, certains banquiers n’hésitent pas à dégager des marges supplémentaires sur le crédit qu’il vous propose.

Deux astuces essentielles sont utilisées par les banquiers pour s’engraisser sans que vous ne vous en aperceviez. 

La première astuce consiste à vous facturer une assurance emprunteur hors de prix. Cette ficelle est connue, mais elle fonctionne toujours. Rappelez-vous que certaines banques comme le Crédit Agricole margeaient à 50% sur ces assurances. 

La deuxième astuce consiste à vous proposer une sorte de crédit in fine sur une quinzaine d’années. Le principe est simple : durant les neuf premières années, vous ne remboursez que des intérêts, et lorsque vous pouvez vendre votre bien, la banque vous explique qu’au fond vous payez des mensualités depuis neuf ans, mais vous n’avez encore rien remboursé du capital. 

Ce système est astucieux : si vous n’êtes pas attentifs aux conditions de remboursement, la banque réalisera une véritable clé de bras à votre épargne dix ans après l’achat. 

Fuir le marché de la défiscalisation immobilière

Ces quelques exemples soulignent le danger de la défiscalisation immobilière, surtout à partir de dispositif à défiscalisation annuelle. Restez à l’écart de ces investissements.