ūüéĖLe beau combat des promoteurs immobiliers pour faire croire que les prix ne baissent pas…

La semaine derni√®re, j’ai d√©jeun√© avec un ami qui appartient √† la corporation des promoteurs immobiliers. J’envisageais de lui acheter un bien, et j’ai beaucoup appr√©ci√© les efforts qu’il a fournis pour me convaincre que les prix ne baissaient pas, et ne baisseraient probablement pas. La r√©alit√© est quand m√™me tr√®s diff√©rente.¬†

Aujourd’hui, j’ai deux aveux √† faire. D’abord, je suis parvenu √† manger au restaurant quelque part dans Lyon, o√Ļ se trouve le si√®ge de mon entreprise Tripalio (mais c’√©tait vraiment une op√©ration secr√®te). Ensuite, j’ai √† cette occasion papot√© avec un ami promoteur immobilier √† qui je voulais acheter un bien. Il a fermement n√©goci√© les prix, selon une technique de vente que j’ai trouv√©e tr√®s intelligente. Je voulais partager avec vous ce que j’ai retenu de cette discussion concernant les prix de l’immobilier et leur √©volution dans les prochaines semaines ou prochains mois.¬†

Des situations très différentes sur le territoire

Dans tous les cas, s’il est √† peu pr√®s acquis (nous y reviendrons plus loin) que les prix vont baisser, les variations seront tr√®s diff√©rentes selon les lieux et notamment la taille des villes o√Ļ vous irez faire de la prospection.¬†

Selon toute vraisemblance, les prix devraient baisser plus fortement dans les villes d√©j√† frapp√©es par la crise avant le coronavirus. On pense ici √† des villes moyennes comme Nevers, Ch√Ęteauroux, Avignon, probablement Poitiers. Mais il faut se montrer agile et flexible et ne pas avancer avec trop de certitudes carr√©es.¬†

La r√©cente recherche, directement li√©e au confinement et √† ses petits inconv√©nients, de maisons avec jardin alors que le t√©l√©travail a le vent en poupe, pourrait redonner vie √† des villes en plein naufrage. On pense √† Saint-Quentin, qui est √† une heure de Paris, o√Ļ l’immobilier ancien est plein de promesses. Mais rien n’exclut qu’une ville √† la mauvaise r√©putation comme Saint-√Čtienne, o√Ļ le prix du m√®tre carr√© baisse r√©guli√®rement, ne retrouve des couleurs…¬†

Plus que jamais, il faudra faire preuve de bon sens et d’attention, en regardant de pr√®s la valeur du bien √† vendre, ind√©pendamment de son environnement, car de belles surprises pourraient avoir lieu.¬†

Quel type de bien ? L’essentiel est l√†

Je viens d’√©voquer la recherche de maisons avec jardin qui est devenu le nouveau mantra bobo. Il est tr√®s probable que les prix pour ces biens ne soient √† la hausse dans un rayon de 100 kilom√®tres autour des grandes agglom√©rations dynamiques (Paris, Lyon, Toulouse, Nantes, notamment). Mais le prix des appartements dans ces m√™mes lieux devraient en revanche √™tre en repli. On pourrait donc assister √† une nouvelle donne dans la valorisation immobili√®re, li√©e aux effets de la pand√©mie sur les modes de vie. Dans une m√™me ville, les prix pourraient donc fortement baisser sur certains biens, et fortement augmenter sur d’autres types de biens.¬†

Pour les prochaines semaines, la maison avec jardin a de belles heures devant elle. Mais nul ne sait combien de temps cette tendance durera. Rien n’exclut qu’il s’agisse d’un ph√©nom√®ne de courte dur√©e sur lequel les investisseurs n’ont gu√®re int√©r√™t √† parier.¬†

Enfin, l’immobilier professionnel semble lui dans une tourmente irr√©m√©diable. Le d√©veloppement du t√©l√©travail devrait fortement diminuer la demande en bureaux dans un monde o√Ļ la crise devrait provoquer la mort de nombreuses entreprises. La mont√©e du ch√īmage ne sera pas l’amie de l’investissement en immobilier professionnel.¬†

Une tendance baissière, même si les professionnels disent le contraire

Les esprits sont donc tous riv√©s √† la baisse des prix. Il faut dire que l’effondrement des transactions pendant le confinement et la crise qui s’annoncent ne constituent pas des environnements particuli√®rement propices √† l’envol√©e du march√©. En revanche, la proportion des variations √† venir est encore inconnue. Pour l’instant, les professionnels de l’immobilier font bonne figure en multipliant les articles de presse indiquant que la baisse n’est toujours pas survenue. C’est la meilleure arme dont ils disposent pour enrayer les anticipations des acheteurs.

Pourtant, les langues commencent √† se d√©lier, et ceux qui farfouillent dans les annonces immobili√®res √† Paris avaient bien, depuis quelques jours, le sentiment que la baisse avait commenc√©. La start-up Drimki vient de chiffrer le ph√©nom√®ne : les prix ont baiss√© de 5% √† Paris. Tout indique que ce n’est qu’un d√©but… et que, √† Paris, la bulle immobili√®re qui a dangereusement gonfl√© ces derni√®res ann√©es sous l’effet des princes du Golfe et de l’expansion d’AirBnb, est en train d’√©clater. L’effondrement des cours du p√©trole et l’arr√™t du tourisme de masse devraient confirmer ce mouvement dans les prochaines semaines.¬†

Tout indique que des biens r√©serv√©s √† AirBnb devraient rapidement retourner √† un usage d’habitation… ce qui gonflera l’offre et fera baisser les prix.¬†

Tout dépendra de la trésorerie des vendeurs

Comme me le disait mon ami promoteur immobilier, la vitesse et la profondeur à laquelle les prix baisseront dépendra de la trésorerie des vendeurs. Plus vite ils auront besoin de vendre, meilleures seront les affaires pour les acheteurs. 

Ce point est encourageant dans les m√©tropoles o√Ļ les touristes avaient capt√© une part substantielle de l’offre, notamment gr√Ęce aux sites de r√©servation en ligne. On pense √† Paris, mais aussi √† certaines villes tr√®s touristiques o√Ļ Airbnb a fini par peser sur les prix. Beaucoup de propri√©taires sont en fait des investisseurs de fortune qui se sont endett√©s en esp√©rant un rendement rapide gr√Ęce √† l’essor du tourisme.¬†

Pour tous ceux-l√†, l’endettement constitue d√©sormais une source de difficult√©s. Les √©ch√©ances de pr√™t vont les obliger √† vendre rapidement. Mais le montant du cr√©dit √† rembourser risque de les mettre dans une position attentiste.¬†

Sur tous ces cas, il faut prendre le temps de regarder les situations pour faire les meilleurs choix. 

Les 6 mois qui viennent seront profitables

Dans tous les cas, comme nous l’avons indiqu√© par ailleurs, l’investissement dans l’immobilier r√©sidentiel, de pr√©f√©rence dans l’ancien, constitue une solution de repli pour tous ceux qui veulent prot√©ger leur patrimoine sans le localiser √† l’√©tranger. Mais cet investissement demandera patience et souplesse. Contrairement aux pronostics de certains, Paris offrira sans doute de belles opportunit√©s, mais il faudra laisser du temps au temps. La crise est loin d’avoir produit tous ses effets, et l’automne apportera sans doute des opportunit√©s.¬†

On retiendra par ailleurs que les appels √† la taxation de l’immobilier devraient bien se rajouter aux appels √† la taxation de l’h√©ritage au premier euro. Dans tous les cas, il faudra jouer serr√©.¬†

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