ūüéĖImmobilier : Les 6 pi√®ges de l’investissement Pinel

Comme tout investissement, l'achat d'un bien immobilier √©ligible √† la loi Pinel comporte certains risques. Outre les m√©thodes commerciales qui peuvent para√ģtre agressives, il faut aussi faire attention √† diff√©rents param√®tres afin de faire un bon achat. Il faut bien sur faire attention √† la zone dans laquelle vous achetez, mais pas seulement. Le risque le plus important est de ne pas r√©ussir √† louer votre bien. Les loyers constituent en effet votre recette fonci√®re premi√®re et vous permettent, en plus de vos r√©ductions d'imp√īts, de faire fructifier votre investissement. Quels sont les pi√®ges √† √©viter ?

Pi√®ge n¬į1 : la simulation commerciale

Le propre de la simulation est d’avoir une vision réaliste des différents flux de trésorerie afin de ne pas se lancer sur un bien qui ne vous correspond pas. Une simulation peut cacher beaucoup de paramètres. Il faut donc bien être vigilant sur ces paramètres afin de ne pas investir avec une vision trompeuse.

  • Un loyer trop √©lev√©¬†: N‚Äôoubliez pas que pour pouvoir b√©n√©ficier de la loi Pinel, vous devez respecter un¬†plafonnement des loyers. Par cons√©quent, vous devez comparer le loyer que vous voulez demander √† ceux pratiqu√©s sur le¬†march√© immobilier¬†du quartier. √Ä vous de voir s‚Äôil y a une possibilit√© d’adapter¬†votre loyer pour le rendre plus comp√©titif.
  • Une r√©√©valuation immobili√®re trop √©lev√©e¬†: Neuf, il est √©vident qu‚Äôil est plus ch√®re que l‚Äôimmobilier ancien. Donc, il vous faudra attendre avant de pouvoir revaloriser le bien Neuf. Le conseil est de demander une r√©√©valuation immobili√®re √† 0%.
  • Une indexation des loyers trop forte¬†: Dans un contrat de location immobilier, il est possible de pouvoir r√©√©valuer les loyers chaque ann√©e. Pour autant, cette r√©√©valuation est cap√©e en terme de taux (Indice de R√©f√©rence des Loyers). V√©rifier ce param√®tre, il n‚Äôest pas rare dans les pi√®ges en Loi Pinel.
  • Un taux de cr√©dit trop bas¬†: Il faut veiller √† ce que le taux de cr√©dit n‚Äôest pas en dehors des taux du march√©.

 

Pi√®ge n¬į2¬†: Surpayer le Logement

Serez-vous capable de revendre votre bien au moins au prix d’achat ? Le prix d’un bien neuf est de fait, plus chère que l’ancien : 

  • Une r√®gle importante du coup est de faire attention que le bien neuf ne soit pas sur√©valu√© par rapport √† l‚Äôancien.
  • S‚Äôassurer que le promoteur ou le commercial vende le bien au m√™me prix quel que soit sa destination (la ¬ę¬†double grille¬†¬Ľ). Contactez le promoteur et demandez le prix du bien comme si vous deviez l‚Äôacheter en R√©sidence Principale.

 

Pi√®ge n¬į3¬†: Vos engagements de location sont lourds

Comme investisseur, vos engagements sont importants si souhaitez b√©n√©ficier de votre r√©duction d‚Äôimp√īts¬†:

  • Vous devez louer votre bien dans les 12 mois qui suivent la livraison de celui-ci.
  • Votre engagement est de 6, 9 ou 12 ans.
  • Vous ne pouvez pas louer √† n‚Äôimporte qui. En effet, il vous faut¬†respecter des plafonds de ressources.

 

Pi√®ge n¬į4¬†: Acheter dans un ‚ÄúImmeuble sp√©cial Pinel‚Äú

Bien souvent, les logements Pinel sont proches les uns des autres, voir se trouvent dans des immeubles entièrement consacrés à l’investissement locatif. Ils sont généralement achetés au même moment, loués sur les mêmes durées et revendus à la même période. Conséquence, les prix ont tendance à être tirés vers le bas.

 

Pi√®ge n¬į5¬†: Investir au mauvais endroit

C’est-à-dire, qu’il vous faut éviter :

  • Une¬†zone o√Ļ l‚Äôoffre de logements est sup√©rieure √† la demande.
  • Un bien en zone C, qui n‚Äôest plus √©ligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.
  • Ne pas aller sur place constater par vous-m√™me la situation g√©ographique de votre investissement.

En effet, la localisation de votre bien doit attirer le locataire. Le centre de grandes villes ou une ville avec des projets urbains d’envergure, une proximité des transports, une démographie positive, un taux moyen de cadres dans la population, et enfin un nombre d’étudiants conséquents sont à privilégier. Vos locataires chercheront surtout un logement bien situé et pratique pour y vivre. Commerces, transports, mais aussi les écoles, crèches et universités font partie des structures les plus recherchées par les locataires. 

 

Pi√®ge n¬į6¬†: Acheter sans pouvoir assumer un manque de locataires

Le dernier des pièges en loi Pinel est le fait de ne pouvoir assumer la charge financière du crédit dans le cas d’un manque de locataires ou autre. L’AMF recommande par défaut d’avoir une épargne de précaution allant de 3 mois à 6 mois de salaire. Notre conseil est d’avoir au moins 6 mois de loyers d’avance sur un compte.

 

 

Apr√®s avoir couvert tous ces risques, vous √™tes pr√™t √† profiter de votre investissement et votre d√©fiscalisation en loi Pinel ! Une derni√®re remarque. Comme tout investissement d√©fiscalis√©, la part d√©fiscalisation n‚Äôest que le cerise sur le g√Ęteau. Si celui-ci n‚Äôest pas bon, laissez tomber la cerise.

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