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Accueil Sécession

Avantage PINEL : un exemple de mésinformation donné par le Crédit Agricole

Éric VerhaegheparÉric Verhaeghe
12 novembre 2022
dans Sécession
Temps de lecture : 5 minutes
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5
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L'avantage Pinel, dérivé de la loi Pinel, est un dispositif d'optimisation fiscale par l'investissement immobilier. Une campagne de publireportage vous pousse à mettre de l'argent dans ces dispositifs, qui sont systématiquement ruineux pour les épargnants. Les banques font désormais attention à vous mettre en garde partiellement contre ces propositions alléchantes sur le papier, mais conçues pour vous ruiner. Vous mettre en garde partiellement... car elles évitent toujours de vous dire toute la vérité, surtout quand il s'agit de l'argent dont elles se gorgent sur votre dos dans ce type d'opération. Une exemple de cette mésinformation proche de la désinformation est donné par le Crédit Agricole.

C’est la saison du Pinel ! Comme les avantages fiscaux liés à ce dispositif diminuent au 1er janvier 2023, les marchands de soupe vous poussent à effectuer vos investissements sous le régime actuel, plus favorable, le plus tôt possible. 

Mais attention… non seulement les conseillers en patrimoine ont tendance à vous mentir éhontément, mais les banquiers eux-mêmes préfèrent, derrière l’apparence d’un conseil objectif, dissimuler l’argent qu’ils vous extorquent dans ce type d’opération. Je vous en donne un exemple aujourd’hui. 

Comprendre le Pinel

Le dispositif Pinel est le énième successeur du dispositif Robien. Ces montages légaux visent à échanger un allègement d’impôts contre un investissement locatif plus ou moins ciblé. La mécanique entretient depuis de nombreuses années un cycle haussier sur les logements neufs. 

Dans le cas du Pinel, les propriétaires peuvent déduire 2% du prix du logement pendant 6 ans, dans la limite d’un investissement de 300.000€. 

Cet avantage fiscal sera réduit à partir de 2023, sauf pour les investissements écologiques. 

Les promoteurs se ruent donc pour vous encourager à acheter avant que les conditions ne se durcissent. Les conseillers en patrimoine qui vous poussent à casser votre tire-lire oublient bien entendu de vous souffler à l’oreille les « petits accros » qui compromettent les plans de rentabilité qu’ils vous mettent sous les yeux : vacances plausibles des logements, dévalorisation rapide du bien, qui explique que le prix de vente de l’appartement perde parfois 30 à 40% dès sa livraison. 

Dans tous ces montages, des coûts vous sont systématiquement cachés : si vous demandez à un gestionnaire de biens d’encaisser les loyers à votre place, vous perdez de 25% à 35% des recettes. Les impôts sont d’un montant variable et plombent immanquablement la rentabilité. Puis viennent les augmentations de charge, parce que la livraison de l’ensemble est défectueuse : vices de construction, malfaçons diverses, dégradations inattendues, qu’il faut colmater à grands frais de chantiers en urgence. 

Bref, ces programmes d’investissement Pinel se révèlent rapidement des gouffres financiers très loin des beaux calculs de rentabilité présentés pour vous faire acheter. 

Ce que les banques ne vous disent pas

Les risques que nous évoquons ci-dessus, nous les avons déjà détaillés dans un papier de mise en garde qui a suscité de nombreuses réactions (notamment des rappels par nos lecteurs des nombreuses escroqueries subies par des épargnants dans ces investissements). Le phénomène est si redoutable que certaines banques font aujourd’hui mine de vous mettre en garde contre des investissements trop impulsifs. 

C’est par exemple le cas du Crédit Agricole qui, malaisément, publie sur son site des mises en garde contre les investissements Pinel en indiquant toutefois qu’elles n’engagent pas sa responsabilité. On y lira des remarques sybillines comme :

D’un côté, investir en loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine grâce au recours au crédit et de vous préparer, à terme, des compléments de revenus.

Autre atout, l’économie d’impôts réalisée, conjuguée aux loyers perçus, sont supposés couvrir une partie de vos mensualités de remboursement.

De l’autre, vous devez toujours compléter par un effort personnel de trésorerie, qui peut dangereusement augmenter en cas d’inoccupation de votre bien ou d’impayés.

À en croire ce mastodonte français de l’économie sociale et solidaire, le seul problème de l’investissement Pinel serait donc les vacances du logement qui mettraient la trésorerie de l’acquéreur en péril. 

Comme nous l’avons indiqué il y a quelques semaines, le problème principal est en réalité très loin de se situer là. La difficulté est ailleurs, comme nous l’avions pointé l’an dernier. 

Selon moi, le point majeur est la spéculation bancaire qui vise à vous prêter des sommes considérables sous le prétexte trompeur de vous permettre un effet de levier destiné à vous constituer un patrimoine. Dans la pratique, les biens Pinel sont vendus très au-dessus du prix du marché (très au-dessus signifiant parfois 50%). De façon déguisée, ces investissements servent donc essentiellement à vous faire payer les plus-values très confortables que les promoteurs immobiliers encaissent artificiellement grâce aux banques. 

On reconnait ici les défauts de l’économie administrée et subventionnée par l’Etat sous le prétexte bien connu de favoriser l’accès des plus modestes au logement. Cette cause noble dissimule un montage financier choquant, qui consiste à encourager les promoteurs à vous proposer des programmes très chers avec la complicité des banques qui les financent (et prélèvent leur dîme au passage), en vous faisant croire que vous allez économiser beaucoup d’impôts de cette façon. 

En réalité, il s’agit d’un miroir aux alouettes : l’économie d’impôts que vous réalisez est largement compensée par la surcote avec laquelle l’appartement vous est vendu. 

Bien évidemment, les banques se gardent bien de vous mettre en garde contre ce mécanisme qui leur permettent de vous prêter avec intérêt de l’argent inutile (qui risque bien de vous mettre au bord de la ruine pendant qu’il enrichit le promoteur et le banquier). Nous vous déconseillons fortement de vous laisser tenter par ces propositions alléchantes sur le papier, et qui se font à votre détriment. 

Si vous-mêmes avez été victimes de ce genre d’agissements, n’hésitez pas à nous le faire savoir. Contactez-nous sur le fil Telegram (public et gratuit) de Rester libre ! ou demandez-moi, en commentaire, de prendre contact avec vous. J’envisage la création d’une association de victimes des banques. 

Étiquettes : Crédit Agricoleinvestissement PinelLoi PinelPinel
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Prise de vertige, l’eurocratie saute dans le vide ! par Florent Machabert

Éric Verhaeghe

Éric Verhaeghe

Fondateur du Courrier des Stratèges. Ancien élève de l'ENA, ancien administrateur de la sécurité sociale. Entrepreneur.

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Prise de vertige, l’eurocratie saute dans le vide ! par Florent Machabert

Commentaires 5

  1. loulou says:
    il y a 3 mois

    Bonjour.
    Vous plaignez les gens qui tombent dans le panneau Pinel ou autres, pas moi. Quand on est assez con ( excusez du terme il n’y en a pas d’autre) pour écoutez la paire la pire de tout le système èconomique que sont les banquiers et les promoteurs, c’est bien que l’on a rien compris à la réalité de nos économies. Croire un banquier c’est déjâ grave, idem pour un promoteur , mais avoir confiance dans une offre d’une doublette comme ceux deux acoquinés, faut être simplet.

    Répondre
    • Trucmuche says:
      il y a 3 mois

      Simplet peut-être mais c’est aussi cela la solidarité : aider ceux qui sont un peu plus limités intellectuellement face à des prédateurs spécialistes des choses de la finance
      De mon côté j’ai lu et relu sur ce type d’investissement comparé les différences de prix au m2 entre ancien et neuf et j’ai vu l’entourloupe mais je peux comprendre que certains se sont faits avoir

      Répondre
  2. Boule says:
    il y a 3 mois

    Les rapaces sont la banque, le promoteur, l’agent immobilier commissionné, le notaire et surtout l’Etat. L’Etat perçoit immédiatement la TVA immobilière de 20% sur un prix surévalué. L’avantage fiscal octroyé par l’Etat est fragile et n’est conservé que si l’acquéreur respecte ses engagements pendant 6 à 12 ans. Ce qui suppose que le logement soit habité en résidence principale par un tiers à faible revenu, qu’il procure un revenu plafonné, qu’il soit maintenu aux normes. Toutes ces contraintes pour bénéficier d’un amortissement de 2% par an (correspondant à une durée d’usage de 50 ans) alors que la norme en matière d’habitation à loyer modéré est de 30 ans. En cas de difficulté d’exécution des engagements, l’avantage fiscal doit être remboursé.
    En règle générale, l’Etat ne subventionne les particuliers que pour des investissements risqués et non rentables à moyen terme. Il n’y a pas d’enrichissement sans cause pour l’investisseur dit riche.

    Répondre
  3. Theo31 says:
    il y a 3 mois

    Des gens ont été ruinés en investissant dans des T5 dans des villes où il n’y avait aucune demande.

    La banque fait une bonne affaire : elle capte votre logement et les constructeurs/promoteurs peuvent se payer des belles vacances avec le pognon que vous leur avez donné. Vous vous retrouvez au final SDF et criblé de dettes inremboursables.

    C’est un bel exemple de très mauvaise allocation du capital et de transfert malhonnête de droits de propriété. Votre bien sera vendu pas cher à copain du pouvoir. Ca vous rappelle ce qui fut fait aux Juifs sous Vichy ? Ce n’est pas un hasard.

    Répondre
  4. Yves says:
    il y a 3 mois

    Bonjour,
    Défendre les épargnants ne serait-ce que par une information dépourvue de tout biais.
    J’ y souscris totalement.
    Bien à vous.

    Répondre

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